習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，人民群眾對(duì)實(shí)現(xiàn)居住和居住充滿期待，必須下定決心，努力解決住房發(fā)展中存在的各種問題。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出:“支持剛性住房需求和改善住房需求”

目前，如何更好地滿足居民的剛性和改善住房需求？如何理解房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展模式？確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，重點(diǎn)是什么？記者接受了采訪。

供應(yīng)優(yōu)良，需求穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)防范

引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖

我國房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大，鏈條長，涉及面廣，增加值約占GDP的7%，建筑業(yè)約占14%，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)貸款和以房地產(chǎn)為抵押品的貸款占總貸款余額的39%，對(duì)金融穩(wěn)定有重要影響。它是一個(gè)溢出性強(qiáng)、系統(tǒng)重要的行業(yè)。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議建議確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪宇認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)角度看，擴(kuò)大國內(nèi)需求、有效防范和化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)具有重要意義；從社會(huì)角度看，與人民生活、工作、社會(huì)和諧穩(wěn)定有關(guān)?！狈€(wěn)定、無起伏的房地產(chǎn)市場(chǎng)有利于形成穩(wěn)定的住房預(yù)期，更好地提高社會(huì)信心。”

支持居民購房相關(guān)個(gè)人所得稅政策，部分城市可以分階段維持、降低或取消當(dāng)?shù)氐谝惶鬃》抠J款利率政策下限，盡快推進(jìn)項(xiàng)目專項(xiàng)貸款。自2021年下半年以來，許多部門出臺(tái)了稅收和金融政策，降低了居民的購房成本，支持了剛性和改善的住房需求，效果逐漸顯現(xiàn)。殼牌研究所的數(shù)據(jù)顯示，今年1月初，二手住房市場(chǎng)的領(lǐng)先指標(biāo)顯著回升。

許多接受采訪的專家認(rèn)為，做好今年的房地產(chǎn)工作可以從供需方面做出更多的努力，進(jìn)一步改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債，指導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心的恢復(fù)。

優(yōu)質(zhì)供應(yīng)?！痹鷮?shí)做好建筑、民生、穩(wěn)定工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，優(yōu)化供給主體、供應(yīng)產(chǎn)品、供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)節(jié)奏，努力保持供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！鄙虾７康禺a(chǎn)科學(xué)院院長嚴(yán)榮認(rèn)為，在優(yōu)質(zhì)供應(yīng)的同時(shí)，也要提高質(zhì)量，促進(jìn)住房生命周期管理理念，不斷提高住房建設(shè)和維護(hù)質(zhì)量。

穩(wěn)定需求。我國城市化率仍有很大的提高空間，剛性和改善住房需求的潛力很大。浙江理工大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究所所長余曉芬建議，在“住房投機(jī)”的前提下，優(yōu)化部分城市限制性政策，合理釋放住房消費(fèi)潛力，支持合理的個(gè)人住房貸款需求，增加住房公積金支持，完善小稅收支持政策，結(jié)合實(shí)施生育政策、人才政策，鼓勵(lì)增加經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)，發(fā)展長期租賃市場(chǎng)。

防范風(fēng)險(xiǎn)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要“抓兩頭，帶中間”，防范和化解風(fēng)險(xiǎn)。“一頭”抓住危險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)，一方面幫助企業(yè)自救，另一方面依法處理，破產(chǎn)，責(zé)任，不讓違法者“金蟬殼”，不讓損害群眾利益的行為混淆。有效維護(hù)買方的合法權(quán)益，做好保護(hù)建筑交付工作。“一頭”抓住高質(zhì)量的房地產(chǎn)企業(yè)，平等支持高質(zhì)量的國有企業(yè)和民營企業(yè)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。余曉芬建議，從中長期來看，完善項(xiàng)目全生命周期風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、預(yù)售資金監(jiān)督等機(jī)制。

今年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將會(huì)同有關(guān)部門查處房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售、房屋租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的違法行為，營造誠信守法、廉潔的市場(chǎng)環(huán)境，讓人們放心購房和租房。

支持剛性和改善性住房需求

解決新市民、青年等住房問題

新時(shí)代十年來，我國住房供應(yīng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，商品房銷售面積超過132億平方米，是前十年的2.2倍；城鎮(zhèn)居民人均住房建設(shè)面積從2012年的32.9平方米增加到2021年的41平方米。

然而，隨著人口流動(dòng)的日益活躍，人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市群的聚集趨勢(shì)明顯，新市民和年輕人“買不起房子，租不好房子”的問題更加突出；此外，2000年前建成的大量老房子面積小、質(zhì)量差、配套設(shè)施不完善，對(duì)居民住房改善的需求也相對(duì)強(qiáng)勁。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，根據(jù)城市政策，支持剛性和改善住房需求，解決新公民、年輕人等住房問題，探索長期租賃住房市場(chǎng)建設(shè)。

“新市民和年輕人的住房需求主要集中在租賃住房需求和剛性需求的第一套住房需求上?；诖?，迫切需要在人口凈流入的大城市建立多層次、多元化的住房供應(yīng)體系，為新市民和年輕人開辟階梯式、動(dòng)態(tài)的生活上升渠道?！庇鄷苑艺J(rèn)為。

具體來說，公共租賃住房應(yīng)繼續(xù)擴(kuò)大住房和收入“雙重困難”家庭的覆蓋范圍，重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，加快解決項(xiàng)目實(shí)施困難、土地價(jià)格高的問題，使新市民和年輕人能夠負(fù)擔(dān)得起和租賃；長期租賃市場(chǎng)應(yīng)同時(shí)規(guī)范市場(chǎng)，增加有效供應(yīng)，提供租賃關(guān)系穩(wěn)定、條件好、價(jià)格合理、選擇大的優(yōu)質(zhì)住房。在“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市將籌集650萬套經(jīng)濟(jì)適用房，解決近2000萬新市民和年輕人的住房困難。

此外，劉洪宇認(rèn)為，目前剛性住房需求的支持和投機(jī)投機(jī)的預(yù)防已經(jīng)形成了相對(duì)完善的政策體系，需要進(jìn)一步完善改善住房需求的支持政策。

殼牌研究所首席市場(chǎng)分析師徐曉樂表示，殼牌研究所2022年第四季度消費(fèi)者信心研究數(shù)據(jù)顯示，計(jì)劃在未來半年內(nèi)購買房屋的比例顯著上升，一線城市自去年第三季度以來繼續(xù)上升。

以“四好”建設(shè)為重點(diǎn)

注重質(zhì)量的穩(wěn)步提升

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從解決“是否”轉(zhuǎn)向解決“是否好”的發(fā)展階段。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持住房不投機(jī)的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式的順利過渡。如何理解新的發(fā)展模式？

劉洪宇認(rèn)為，從住房制度的角度來看，新的發(fā)展模式是多主體供應(yīng)、多渠道保障、租賃和購買；從企業(yè)發(fā)展模式的角度來看，過去是“高債務(wù)、高杠桿、高周轉(zhuǎn)率”模式，新的發(fā)展模式是“重點(diǎn)、穩(wěn)定、專業(yè)”模式；從產(chǎn)品服務(wù)模式的角度來看，新區(qū)發(fā)展主要是增量銷售，新的發(fā)展模式是城市更新和優(yōu)質(zhì)庫存運(yùn)營。

“房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展模式應(yīng)具有高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的特點(diǎn)，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展?！眲⒑橛钫J(rèn)為，雖然中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了大約30年的發(fā)展過程，發(fā)展速度非?？?，但還有很長的路要走。

余曉芬認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展應(yīng)該從追求“數(shù)量的快速擴(kuò)張”轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注“質(zhì)量的穩(wěn)步改善”。以好房子、好社區(qū)、好社區(qū)、好城市“四好”建設(shè)為重點(diǎn)，調(diào)整投融資模式，努力實(shí)踐產(chǎn)品實(shí)力、服務(wù)能力和盈利能力，從重資產(chǎn)到重點(diǎn)，從增量發(fā)展到增量庫存共同發(fā)展?！薄八暮谩苯ㄔO(shè)是傳統(tǒng)住房發(fā)展、社區(qū)建設(shè)、城市規(guī)劃理念和城市發(fā)展模式的重建。城市更新、舊社區(qū)改造、養(yǎng)老房地產(chǎn)、大型物業(yè)管理等都是重要的方向?！?/p>

嚴(yán)榮建議促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式的穩(wěn)定過渡，重點(diǎn)加強(qiáng)薄弱環(huán)節(jié)，防范風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)，重點(diǎn)發(fā)展長期租賃、經(jīng)濟(jì)適用房、城市更新；中期優(yōu)先機(jī)制，促進(jìn)發(fā)展，提高質(zhì)量，改革完善房地產(chǎn)相關(guān)土地、財(cái)稅、金融體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)綠色低碳轉(zhuǎn)型發(fā)展，提高數(shù)字化、智能化管理水平。

“只有安居樂業(yè)。我們將牢牢把握讓人民安居樂業(yè)的基礎(chǔ)，以努力讓人民住在更好的房子里為目標(biāo)，從好房子到好社區(qū)，從好社區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)，然后規(guī)劃、建設(shè)和管理好城市，使城市更加宜居、堅(jiān)韌和智慧。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。