◎新聞?dòng)浾?梁銀妍

近日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)開啟了房產(chǎn)私募基金試點(diǎn)。專業(yè)人士廣泛認(rèn)為，試點(diǎn)具備眾多閃光點(diǎn)，為私募基金管理人帶來了更加貼合銷售市場(chǎng)實(shí)踐提升空間，有益于做大做強(qiáng)房產(chǎn)領(lǐng)域并探索新的發(fā)展方式。與此同時(shí)，其投資范圍遮蓋大型商場(chǎng)、辦公樓、酒店賓館，也為公募基金REITs擴(kuò)面打下良好基礎(chǔ)。

上海證券報(bào)采訪時(shí)還獲知，伴隨著示范點(diǎn)運(yùn)行，許多私募基金管理人摩拳擦掌，積極開展改革試點(diǎn)前期工作，從“募投管退”各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)能力建設(shè)，還我希望你能盡早連通與公募REITs發(fā)售相連接的制度，并把改革試點(diǎn)有利工作經(jīng)驗(yàn)向全品牌推廣。

“量身定制”給予迎合銷售市場(chǎng)實(shí)踐提升空間

記者獲悉，本次房產(chǎn)私募基金試點(diǎn)具備眾多閃光點(diǎn)，為私募管理人“量身定制”，帶來了更加貼合銷售市場(chǎng)實(shí)踐提升空間。例如，新開設(shè)“房產(chǎn)私募基金”類型，并制定個(gè)性化的監(jiān)管措施；投資范圍將特殊定居用地列入以內(nèi)，對(duì)股債比的限定上進(jìn)行多元化分配；提升投資人準(zhǔn)入條件，投資人第一輪實(shí)繳出資不少于1000萬人民幣，并以投資者為主導(dǎo)等。

高和資本執(zhí)行合伙人、清華五道口房產(chǎn)金融業(yè)研究中心副主任周以升提及，此次示范點(diǎn)發(fā)布機(jī)會(huì)十分適當(dāng)，業(yè)界倍受鼓舞，不僅僅是技術(shù)專業(yè)基金托管人，存量資產(chǎn)擁有組織也挺熱烈歡迎。示范點(diǎn)選用“比較高進(jìn)到門坎、彈力管控”的方式，既能保證銷售市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行，又可充分運(yùn)用組織魅力，達(dá)到房產(chǎn)行業(yè)有效資金需求。

鼎暉投資管理合伙人、鼎暉隔層業(yè)務(wù)流程創(chuàng)始合伙人胡寧表明，此次示范點(diǎn)在監(jiān)管方面給房產(chǎn)私募投資基金“鳴不平”，“量身定制”給予更加貼合銷售市場(chǎng)實(shí)踐提升空間，提升了私募基金管理人參加資產(chǎn)投資的綜合競(jìng)爭(zhēng)力主動(dòng)性。與此同時(shí)，示范點(diǎn)將總量住房、新型基建設(shè)備等納入到投資范圍，為私募基金管理人根據(jù)社會(huì)化方法參加地產(chǎn)商qflp帶來了室內(nèi)空間，又為私募基金管理人參加產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)環(huán)境下具備成長(zhǎng)性的新型基建行業(yè)提供了方向。

為公募基金REITs新項(xiàng)目擴(kuò)充奠定實(shí)際操作基本

上年11月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)放寬涉房企業(yè)股權(quán)融資，其中提到了“切實(shí)發(fā)揮私募股權(quán)投資基金功效”。自此，萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等眾多地產(chǎn)商公布股權(quán)質(zhì)押融資計(jì)劃方案，希望得到增量資金。專業(yè)人士廣泛認(rèn)為，新增加房產(chǎn)私募基金示范點(diǎn)，是促進(jìn)“適用房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)股權(quán)融資現(xiàn)行政策”的進(jìn)一步措施，也為房地產(chǎn)融資帶來新的增量資金，并且為公募基金REITs新項(xiàng)目擴(kuò)充奠定了實(shí)際操作基本。

申萬宏源證券房地產(chǎn)首席分析師袁豪提及，此次投資范圍覆蓋總量商品房與商業(yè)（大型商場(chǎng)、辦公樓、酒店餐廳），為公募基金REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)面奠定基礎(chǔ)，對(duì)商業(yè)服務(wù)資產(chǎn)盤活方面有著操作過程方面的實(shí)際意義，有益于有著寫字樓物業(yè)的地產(chǎn)商完成價(jià)值重估及資產(chǎn)盤活，改進(jìn)房企的負(fù)債表，并提升商業(yè)房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式。

國(guó)泰君安研究室所長(zhǎng)助理、房地產(chǎn)行業(yè)的首席分析師涂力磊還表示，房產(chǎn)私募基金改革試點(diǎn)發(fā)布，無疑是地產(chǎn)商股份融資方式的有效填補(bǔ)，有利于對(duì)焦開發(fā)規(guī)劃的現(xiàn)金流量資金周轉(zhuǎn)和順利完成“保交樓”每日任務(wù)，并引導(dǎo)大量各種類型的民間資本乃至個(gè)人資金參與其中，進(jìn)一步解決地產(chǎn)商所面臨的資產(chǎn)窘境。

私募基金管理人積極主動(dòng)申請(qǐng)辦理示范點(diǎn)

權(quán)威性資料顯示，截止到2022年末，中國(guó)證券投資中基協(xié)存續(xù)期私募投資房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)期經(jīng)營(yíng)規(guī)模4043億人民幣，存續(xù)期私募投資基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)期經(jīng)營(yíng)規(guī)模1.21萬億，關(guān)鍵看向商業(yè)房產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、電商物流、市政道路工程開發(fā)和規(guī)劃等。記者了解到，伴隨著示范點(diǎn)運(yùn)行，許多私募管理人摩拳擦掌，積極開展改革試點(diǎn)前期工作，并且從“募投管退”各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)能力建設(shè)。

“大家正在積極申請(qǐng)辦理示范點(diǎn)?！敝芤陨峒埃慨a(chǎn)私募投資基金是高度專業(yè)的領(lǐng)域，必須產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)驗(yàn)與金融業(yè)水平密切結(jié)合。房產(chǎn)私募管理人必須不斷強(qiáng)化融資能力、升值管理水平和撤出水平，在“募投管退”全過程中獲得平衡發(fā)展。

胡寧表明，私募管理人的體系建設(shè)，自始至終圍繞“募投管退”四個(gè)字去進(jìn)行：最先，私募管理人要迎合銷售市場(chǎng)，在示范點(diǎn)框架內(nèi)打造出合乎機(jī)構(gòu)投資人標(biāo)準(zhǔn)的商品；次之，不僅進(jìn)一步增強(qiáng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的鑒別、挑選水平，更應(yīng)高度重視風(fēng)險(xiǎn)管控，除開挑選高質(zhì)量的跑道及交易對(duì)手，還需要靈活運(yùn)用成本管理、現(xiàn)金流量操縱、資產(chǎn)隔離的方式對(duì)內(nèi)容進(jìn)行全方位風(fēng)險(xiǎn)控制，保證資產(chǎn)凈值的成功展現(xiàn)；最終，伴隨著將來連通與公募REITs發(fā)售相連接的高效激勵(lì)制度，必須對(duì)公募基金REITs發(fā)展趨勢(shì)和運(yùn)行擁有更清晰的認(rèn)知。