證券時報記者 余世鵬

依據(jù)中金基金公示，中天津高集團公司高速路密閉式基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)證券基金（通稱“金投山東高速REIT”）將在9月25日運行先發(fā)詢價采購，募資市場份額總共4億份。本基金假如成功發(fā)行，將會成為第29只上市交易的公募基金REITs。除此之外，目前還有易方達(dá)、建信基金、工銀瑞信基金等組織集團旗下的REITs商品已經(jīng)審批環(huán)節(jié)中。

記者獲悉，伴隨著交易對象逐步多元化、基礎(chǔ)資產(chǎn)逐步豐富多彩，公募基金REITs逐步形成貫徹ESG（自然環(huán)境、社會公司治理結(jié)構(gòu)）投資方法的良好標(biāo)底，在募、投、管、退等各個環(huán)節(jié)中融入ESG要素、設(shè)立專項基金適用ESG投資等成為未來關(guān)注的重點。但也要看到，部分項目的短期業(yè)績較市場預(yù)測出現(xiàn)一定誤差，投資者應(yīng)慢慢懂得從長期角度來融入項目投資不確定性。

ESG探尋日趨豐富多彩

談起公募基金REITs和ESG核心理念二者之間的關(guān)聯(lián)性，中航基金副總鄧海清表明：“公募基金REITs開發(fā)運營與ESG管理方法都十分重視長期性要素，由于建設(shè)項目運營周期一般將近數(shù)十年，受氣候問題、氣候災(zāi)害等長期要素影響最大，ESG核心理念能夠發(fā)揮正向價值；除此之外，建設(shè)項目具備改善民生、涉及到諸多利益相關(guān)者的特征，ESG注重與利益相關(guān)者的交流，搞好ESG管理方法有利于與利益相關(guān)者建立良好關(guān)聯(lián)，提升工程公開性與經(jīng)營可靠性?！?/p>

實踐過程層面，據(jù)記者了解，中華黃埔區(qū)快速REIT和平安不動產(chǎn)REIT等商品先前都透露過ESG匯報。在其中，中華黃埔區(qū)快速REIT公布的ESG匯報中呈現(xiàn)了新項目基礎(chǔ)資產(chǎn)有關(guān)的ESG重要課題和績效考核指標(biāo)，是地區(qū)第一份證券基金ESG匯報。此外，建信基金公募基金REITs運營總監(jiān)王未表明，建信北京中關(guān)村REIT以前也發(fā)布了有關(guān)ESG匯報，聚焦在了財產(chǎn)及其企業(yè)經(jīng)營的有關(guān)方面，通過該來融進(jìn)ESG等方面的實踐研究。

鄧海清強調(diào)，REITs項目投資考慮到ESG要素能提高項目投資誘惑力，減少經(jīng)營風(fēng)險，并提高可持續(xù)性、高質(zhì)量發(fā)展的水準(zhǔn)。鄧海清強調(diào)，市場目前對公募基金REITs的ESG管理方面的關(guān)心，主要聚焦在四大方面：一是全力拓展ESG有關(guān)投資行業(yè)，如新能源技術(shù)、生態(tài)資源、消費服務(wù)等；二是設(shè)立專項基金適用ESG項目投資；三是在募、投、管、退等各項項目投資階段中融入ESG要素；四是關(guān)心被投企業(yè)ESG信息的公布。

王未進(jìn)一步指出，由于公募基金REITs會涉及到很多相關(guān)主體，ESG的議題管理需要明確職責(zé)區(qū)劃，例如證券基金工作人員層面需要關(guān)注基金從業(yè)人員的從業(yè)經(jīng)歷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)財產(chǎn)相關(guān)工作人員層面重視安全從業(yè)證書的適配性等。除此之外，新能源技術(shù)REITs進(jìn)行ESG實踐活動時，應(yīng)關(guān)注氣候問題及技術(shù)升級等議題。

從長期視角融入不確定性

公募基金REITs與ESG核心理念相結(jié)合，最終還是要集中體現(xiàn)在成交價上。但是根據(jù)Wind數(shù)據(jù)信息，截止到9月20日收市，近年來28只已上市交易的公募基金REITs卻有著23只負(fù)收益。這就意味著，從長期角度來融入項目投資不確定性，變成公募基金REITs與ESG有機融合的一部分。

國壽安?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房產(chǎn)投委會負(fù)責(zé)人莫一帆強調(diào)，近年來公募基金REITs二級市場調(diào)節(jié)，一是部分項目的短期業(yè)績相比投資者的預(yù)估出現(xiàn)一定誤差，二是投資者結(jié)構(gòu)和海外成熟市場尚各有不同，相當(dāng)部分以偏短期融資或交易型資產(chǎn)為主導(dǎo)，“但從長周期來看，公募基金REITs最底層項目經(jīng)營所產(chǎn)生的能夠分派現(xiàn)錢，是有十分可靠性和成長性的?？偟膩碚f，REITs涉及到的資產(chǎn)類別廣泛具有較好的抗周期時間特性”。

莫一帆還強調(diào)，公募基金REITs的二級市場交易為市場帶來了比較好的流通性，投資人在享有投資回報流通性同時也要注意不確定性，為資產(chǎn)配置做好相應(yīng)基本建設(shè)，從組成配置長線投資角度來融入這些特點。

此外，平安大華基金首席投資官兼公募基金REITs版塊責(zé)任人王藝軍覺得，公募基金REITs二級市場的調(diào)節(jié)，體現(xiàn)出宏觀經(jīng)濟政策恢復(fù)較弱等諸多問題產(chǎn)生財產(chǎn)方面的考驗，及其公募基金REITs的投資者結(jié)構(gòu)、綠色生態(tài)等方面的不足。王藝軍強調(diào)，現(xiàn)階段公募基金REITs投資人的固定收益權(quán)益人占有率太高，權(quán)益投資人還沒有規(guī)模性入場，投資者占有率也是偏低，這也使得公募基金REITs二級市場投資生態(tài)比較粗放型。

莫一帆表明，公募基金REITs二級市場現(xiàn)階段發(fā)售28只，總市值貼近一千億人民幣。公募基金REITs均值公司估值現(xiàn)階段一直處于底點，是長期資本好一點的配備區(qū)段。從投資者的結(jié)構(gòu)來看，REITs以投資者為主導(dǎo)，其中有不少是商業(yè)保險、銀行理財產(chǎn)品等資產(chǎn)，這種資產(chǎn)以固定收益或“固定收益+”為主導(dǎo)，投資者非常關(guān)注本期分配率，及其分配率達(dá)到。

新項目經(jīng)營效率至關(guān)重要

基于上述剖析，業(yè)內(nèi)認(rèn)為公募基金REITs的穩(wěn)步發(fā)展，要進(jìn)一步豐富基礎(chǔ)資產(chǎn)、提升工程經(jīng)營效率。

王藝軍表示，將來隨著消費REITs的發(fā)布，公募基金REITs銷售市場的國際化會邁出重要一步。從國外市場來說，在傳統(tǒng)住房、零售、辦公室類資產(chǎn)REITs中，零售資產(chǎn)長期業(yè)績主要表現(xiàn)是最佳的，但不確定性也非常大。因而，基金托管人要進(jìn)一步思考如何有效跟外界經(jīng)營管理企業(yè)合作，同時還要把各自管理邊界確認(rèn)好，激起相關(guān)主體的監(jiān)管機械能，這樣才能把零售REITs的財產(chǎn)特點顯現(xiàn)出來。

博時公募基金REITs及證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人鄭建覺得，從經(jīng)營實踐活動層面提高公募基金REITs市場競爭力有三方面層面：一是基礎(chǔ)資產(chǎn)運營管理能力，二是資管產(chǎn)品層面，三是如何有效對接基礎(chǔ)資產(chǎn)和產(chǎn)品之間所做的事情。

以基礎(chǔ)資產(chǎn)運營管理能力為例子，鄭建強調(diào)，現(xiàn)階段上市公募基金REITs，經(jīng)營管理都采用了授權(quán)委托外界運營管理公司的方式，但基金管理公司并沒有因為授權(quán)委托而免除自已的監(jiān)管責(zé)任，由于創(chuàng)建更有效的技術(shù)專業(yè)管理水平一直是私募基金公司內(nèi)部的需求。怎樣提高投資管理經(jīng)營能力，鄭建明確提出三個提議：一是確立更精細(xì)化管理系統(tǒng)化管理團隊，構(gòu)建人才隊伍，與此同時要高度重視外部管理機構(gòu)的合資企業(yè)與交流，在外界經(jīng)營管理組織提高專業(yè)化資產(chǎn)管理能力。二是轉(zhuǎn)換思維。股票基金最擅長的事是管理股票與債券等標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，管理方法非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品或者基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)品都是近年來逐漸構(gòu)建的，要建立規(guī)范化以外的產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營思維。三是構(gòu)建起全過程更高效的整治決策機制。