本報(bào)訊記者杜雨萌

自今年1月17日舉行的全國(guó)各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作中明確提出“如果有條件能夠進(jìn)行現(xiàn)房銷售”后，《證券日?qǐng)?bào)》新聞?dòng)浾呤崂戆l(fā)現(xiàn)，不夠一個(gè)月時(shí)間，已經(jīng)有山東省、安徽省、河南省、四川、廣東省等地區(qū)明確表態(tài)，示范點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

接納《證券日?qǐng)?bào)》媒體采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表明，目前來(lái)說(shuō)，推行多年來(lái)的商品房預(yù)售制度已經(jīng)出現(xiàn)了政策變化轉(zhuǎn)折點(diǎn)突破口。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，現(xiàn)房銷售可能替代期房預(yù)售，但是這種更改并不是一蹴而就，太快推動(dòng)不益于領(lǐng)域平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)估一部分省份進(jìn)行示范點(diǎn)都是以點(diǎn)帶面逐漸進(jìn)行，再持續(xù)擴(kuò)大覆蓋面。

出自于保交樓、增自信心必須

“穩(wěn)預(yù)期、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)轉(zhuǎn)型發(fā)展”是國(guó)家住建部很明確的2023年房地產(chǎn)工作關(guān)鍵。并且在推動(dòng)轉(zhuǎn)型發(fā)展層面進(jìn)一步指出，“如果有條件能夠進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)購(gòu)的，務(wù)必將資金監(jiān)管職責(zé)落入位，避免資產(chǎn)抽資，不要出現(xiàn)一個(gè)新的交房風(fēng)險(xiǎn)性?！?/p>

中行研究院研究員葉銀丹接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，2022年至今，房市在供求兩邊眾多國(guó)家扶持政策下仍長(zhǎng)期性不景氣，在其中“爛尾”事件擴(kuò)散，部分城市項(xiàng)目發(fā)生“停產(chǎn)”狀況，對(duì)買(mǎi)房者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)心態(tài)及其房市自信心和預(yù)估均帶來(lái)不利危害。恰好是出自于保交樓、增自信心的必須，原先的商品房預(yù)售制度邁入改革創(chuàng)新突破口。

現(xiàn)房銷售與商品房預(yù)售制采取不同的預(yù)購(gòu)方式。58搜房網(wǎng)科學(xué)研究院張波告知《證券日?qǐng)?bào)》新聞?dòng)浾?，因?yàn)楝F(xiàn)房銷售能夠?qū)崿F(xiàn)眼見(jiàn)為實(shí)，因而，相比預(yù)售房來(lái)講毫無(wú)疑問(wèn)越來(lái)越受消費(fèi)者青睞，在2022年的現(xiàn)房銷售規(guī)模及占有率上已經(jīng)有所體現(xiàn)。

易居研究院給予統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)各地現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米，同比減少2.3%。盡管現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)信息發(fā)生小幅度減溫，但是若比照全國(guó)各地新建商品住宅交易量面積全國(guó)各地預(yù)售房銷售面積而言，其主要表現(xiàn)更好。即2022年全國(guó)各地新建商品住宅交易量總面積同比下降26.8%，全國(guó)各地預(yù)售房銷售面積同比下降29.6%。與此同時(shí)，從現(xiàn)房銷售總面積占有率（準(zhǔn)現(xiàn)房銷售占比=今年初總計(jì)現(xiàn)房銷售總面積/今年初總計(jì)新建商品住宅銷售面積）情況來(lái)看，2021年6月份這一指標(biāo)值為9.5%，接著該指標(biāo)整體處在飆升趨勢(shì)，到2021年12月份為10.4%。到2022年12月份，該指標(biāo)已超13.9%。

在葉銀丹看起來(lái)，現(xiàn)房銷售既能夠保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不會(huì)受到損害，也可以對(duì)地產(chǎn)商新樓盤(pán)質(zhì)量與交貨行為等開(kāi)展管束，有益于“保交樓、穩(wěn)民生”。尤其是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，現(xiàn)房銷售規(guī)章制度有利于標(biāo)準(zhǔn)其營(yíng)運(yùn)資金、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)等多個(gè)方面，避免造成資產(chǎn)破裂與風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散。總體來(lái)說(shuō)，在目前房市供求兩邊支持和鼓勵(lì)現(xiàn)行政策層出不窮的前提下進(jìn)一步示范點(diǎn)現(xiàn)房銷售規(guī)章制度，將有助于提高市場(chǎng)信心，促進(jìn)已經(jīng)猶豫的買(mǎi)房者加速進(jìn)入市場(chǎng)，以推動(dòng)要求轉(zhuǎn)暖。

規(guī)模性推動(dòng)尚需時(shí)日

現(xiàn)房銷售并不是首次出現(xiàn)。從省部級(jí)層面來(lái)說(shuō)，早就在2020年3月份，海南省下發(fā)的《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》明確指出，新出讓土地建設(shè)中的普通商品住房，推行現(xiàn)房銷售機(jī)制。從各大城市來(lái)說(shuō)，已經(jīng)有一些城市在土地交易階段設(shè)置權(quán)限現(xiàn)房銷售標(biāo)準(zhǔn)。

例如，2018年福建省頒布的《關(guān)于加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》中指出，福州市、廈門(mén)市兩市示范點(diǎn)在土地交易中明顯提高商品房買(mǎi)賣(mài)標(biāo)準(zhǔn)，直到現(xiàn)房銷售。但從2022年福州市永泰縣自然資源和規(guī)劃局公布的一則土地拍賣(mài)公告來(lái)說(shuō)，其取決于2022年8月5日公開(kāi)出讓的一幅國(guó)有建設(shè)用地就需要該土地按現(xiàn)房銷售執(zhí)行。那也是福州市首宗規(guī)定“現(xiàn)房銷售”的涉宅土地資源。除此之外，包含北京市、重慶市、石家莊市等地區(qū)還對(duì)土地出讓條件或商品房買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行設(shè)置，涉及到現(xiàn)房銷售。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)覺(jué)得，近些年，有關(guān)準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的方式探尋，有各種各樣的示范點(diǎn)與創(chuàng)新，但也形成了2個(gè)不同的階段。一是2021年上半年度以前，全國(guó)各地主要在供地標(biāo)準(zhǔn)中要求了準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的方式。其立足點(diǎn)都是基于“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)土地價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期”的工作目標(biāo)，根據(jù)設(shè)置現(xiàn)房銷售方式，有效促進(jìn)地產(chǎn)商客觀拿地、推動(dòng)土地價(jià)格穩(wěn)定、助推高品質(zhì)住宅供貨。二是2021年后半年后，主要是從預(yù)防爛尾風(fēng)險(xiǎn)性、預(yù)防地產(chǎn)商金融的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散等角度考慮?？傮w來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段全國(guó)各地針對(duì)現(xiàn)房銷售的變革節(jié)奏感已經(jīng)加速，這一舉動(dòng)也有利于創(chuàng)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展方式。

盡管“即買(mǎi)即交貨”的現(xiàn)房銷售方式針對(duì)確保買(mǎi)房者利益，減少房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性擁有積極的推動(dòng)作用，但張波覺(jué)得，現(xiàn)房銷售代表著一定要做到準(zhǔn)現(xiàn)房條件時(shí)才能達(dá)到銷售額，提高了針對(duì)地產(chǎn)商資產(chǎn)上的要求，無(wú)形之中建立了一個(gè)“高門(mén)檻”，將債務(wù)占有率太高、會(huì)計(jì)穩(wěn)定度不太好的地產(chǎn)商擋在了門(mén)口。

葉銀丹表明，短期來(lái)看，預(yù)估會(huì)越來(lái)越多大城市乃至也不排除省級(jí)城市都將添加現(xiàn)房銷售的示范點(diǎn)，但全國(guó)各地大規(guī)模營(yíng)銷推廣的概率相對(duì)性不太高，更多大城市仍將繼續(xù)采用預(yù)售制。當(dāng)然除了現(xiàn)房銷售示范點(diǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)展外，為保證保交樓相關(guān)工作的順利開(kāi)展和從房市預(yù)估平穩(wěn)考慮，預(yù)估商住樓預(yù)售資金監(jiān)管現(xiàn)行政策將保持相對(duì)性嚴(yán)苛，全國(guó)各地在“因城施策”的前提下，或靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管和預(yù)售條件。預(yù)購(gòu)門(mén)坎也有可能融合未來(lái)房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂修補(bǔ)問(wèn)題進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。